Las hipotecas acumulan una caída del 37% en 2026. En mayo apenas se firmaron 587 créditos hipotecarios en CABA, frente a los 1.299 del mismo mes de 2025. Tasas más altas, menor fondeo y un acceso más restrictivo explican el cambio de escenario.
El regreso de los créditos hipotecarios fue una de las noticias que más entusiasmo despertó en el mercado inmobiliario durante 2024. Después de varios años sin financiamiento para la compra de viviendas, la reaparición de las líneas UVA impulsó miles de consultas, aceleró operaciones y alimentó la expectativa de una recuperación sostenida del sector. Ese escenario comenzó a modificarse durante los últimos meses. El impulso inicial perdió fuerza, el financiamiento dejó de crecer al ritmo esperado y las estadísticas reflejan un cambio de tendencia. El crédito continúa vigente, pero ya no representa el motor que muchos imaginaban hace apenas un año.
Los últimos datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires muestran con claridad ese giro. En mayo se concretaron 5.435 escrituras de compraventa, un 3,1% menos que en igual mes de 2025. Sin embargo, la mayor caída apareció en el financiamiento: apenas se firmaron 587 escrituras con hipoteca, frente a las 1.299 registradas un año antes, lo que representa un desplome interanual del 54,8%.
En el acumulado entre enero y mayo se registraron 3.387 escrituras con crédito hipotecario frente a las 5.394 del mismo período del año pasado. La baja alcanza el 37,2%, mientras que las hipotecas pasaron de explicar casi el 23% de las operaciones a representar apenas el 10,8% del total.
El boom perdió impulso
Para Alejandro Moretti, de Nuevo Siglo y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, el mercado ingresó en una etapa diferente a la que predominó durante el regreso de los créditos UVA. Detalló: “El mercado entró en una etapa de maduración. A pesar de que solo 10 escrituras de cada 100 se realizan con crédito hipotecario, mantiene un piso de actividad porque muchos compradores que operan al contado consideran que los valores actuales representan una oportunidad de largo plazo”.
El especialista entiende que la desaceleración no responde a una pérdida del interés por comprar viviendas, sino al deterioro de las condiciones financieras.
“El verdadero problema que explica la caída del 3,1% en las escrituras y el desplome del 54,8% en las hipotecas es que las tasas siguen siendo muy altas (promedian el 8,5% entre los bancos). En países limítrofes como Uruguay son prácticamente la mitad de las que ofrecen hoy los bancos argentinos”, sostuvo.
Una lectura similar realizó el economista Federico González Rouco, especialista en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, quien ubicó el comienzo del freno varios meses antes de la publicación de los datos de mayo. Afirmó: “Creo que es un proceso que viene desde noviembre. El año pasado existió una acumulación muy importante de carpetas que después se agotó. Octubre reflejó ese pico y desde entonces el crédito comenzó a desacelerarse”.
El dato central no pasa por una variación puntual sino por la tendencia que muestran los últimos meses. “Si un mes sube un poco o baja un poco es secundario. Lo importante es que desde noviembre el crédito pierde ritmo”, resumió González Rouco.
Las tasas frenaron la demanda
El aumento del costo financiero aparece como uno de los principales factores detrás de la pérdida de dinamismo.
Durante buena parte de 2025 varios bancos elevaron las tasas de los préstamos hipotecarios, situación que redujo la capacidad de acceso de muchas familias. Recién en las últimas semanas algunas entidades comenzaron a revertir parcialmente esa tendencia.
Sebastián Cao, economista de Econométrica, recordó que “la dinámica del crédito también responde a los tiempos propios del sistema financiero. Desde marzo se observa una desaceleración en los desembolsos de créditos hipotecarios UVA en términos interanuales. Sin embargo, el proceso de otorgamiento suele demorar entre 60 y 120 días”.
A ese escenario se suma otro problema estructural: el fondeo
Según Cao, el sistema financiero argentino todavía presenta dificultades para generar ahorro estable de largo plazo en UVA, condición indispensable para sostener un mercado hipotecario de mayor escala. Indicó: “El sistema financiero argentino todavía enfrenta dificultades para generar ahorro estable de largo plazo, condición fundamental para desarrollar un mercado hipotecario profundo y sostenible”, indicó.
Los datos de First Capital Group también muestran esa desaceleración. Durante mayo los créditos hipotecarios crecieron apenas un 2,5% nominal y prácticamente no registraron expansión en términos reales, producto del impacto que volvió a tener la inflación sobre las cuotas ajustadas por UVA.
Qué puede pasar
A pesar del derrumbe del crédito, el mercado inmobiliario mantiene un nivel de actividad relativamente estable. Entre enero y mayo se concretaron 23.487 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, apenas un 1,2% menos que durante igual período de 2025. El dato refleja que la demanda al contado logró compensar parte del menor financiamiento.
Para Moretti, el segundo semestre dependerá principalmente de las decisiones que adopten los bancos y de la evolución de la macroeconomía. Advirtió: “Hoy vemos una pausa transitoria, aunque con luz amarilla. Existe una necesidad habitacional importante y el ladrillo sigue siendo el principal refugio de valor para los argentinos. Pero si los bancos no flexibilizan las condiciones y no bajan las tasas, el mercado dependerá únicamente de los compradores con ahorro propio, y ese segmento tiene un techo”.
El corredor inmobiliario también consideró que los precios del usado continuarán condicionados por la abundante oferta disponible (más de 75.000 departamentos en venta en CABA). “Construir cuesta mucho más en dólares que hace algunos años, pero el usado sigue otra lógica. Hoy existe un elevado stock de propiedades en venta y mientras esa oferta no disminuya será muy difícil que los valores registren aumentos importantes”, analizó.
Las perspectivas tampoco muestran un regreso inmediato al boom hipotecario observado durante los primeros meses posteriores al relanzamiento de los UVA. González Rouco amplió: La estabilidad cambiaria, una inflación más baja, nuevas reducciones en las tasas y un mayor fondeo para los bancos aparecen como las variables que definirán la evolución del mercado durante la segunda mitad del año.
Para Cao, la reciente baja de tasas constituye una señal positiva, aunque sus efectos demorarán algunos meses en trasladarse a las escrituras por los tiempos propios del proceso crediticio.
“El sistema financiero comenzó a normalizarse y las condiciones mejoraron respecto de meses atrás. Sin embargo, la recuperación del crédito necesita tiempo para reflejarse en los desembolsos efectivos y requiere un mercado de ahorro de largo plazo mucho más profundo”, concluyó.
