El Banco Central busca impulsar los créditos hipotecarios en dólares

Hace dos semanas, el Banco Central emitió una norma que permite otorgar financiamiento en moneda extranjera a empresas que no sean generadores de dólares. Pero el tomador de la financiación deberá contar con la garantía de un exportador con un flujo de ingresos futuros en dólares. Es decir, una especie de “socio” para securitizar la operación y asegurar el repago del crédito.

Desde la convertibilidad los bancos sólo podían prestar los dólares de sus clientes a compañías que los produzcan.

La novedad es que el Gobierno también buscaría ampliarla al sector de la construcción para que los desarrolladores puedan acceder al financiamiento y que finalmente se ponga en marcha el crédito intermedio: el banco le presta al desarrollador y este puede pasarle el financiamiento al comprador de un departamento nuevo o en construcción que hoy no pueden califican para los hipotecarios porque no tienen escritura.

Con esta medida, el Gobierno busca paliar el embate que sufrió la construcción que en un año perdió 120.000 empleos, de los cuales solo se recuperaron 5000. Los números representan una alerta sobre todo si se tiene en cuenta que es un sector clave como dinamizador de la economía.

Hace dos semanas atrás, el ministro Caputo había reconocido que “para los desarrollos inmobiliarios, el crédito hipotecario es fundamental”, y planteó dos caminos posibles: los bancos y el mercado de capitales. “Estamos intentando las dos”, dijo ante empresarios del sector de la construcción en el marco de la inauguración de BATEV.

En concreto propuso una herramienta: “Podría haber un fondo de créditos hipotecarios”. Y llamó a bancos, AlyCs (Agentes de Liquidación y Compensación) y jugadores del sector a trabajar en conjunto. “Lo que les digo a los bancos y AlyCs es que, más que hacer esfuerzos individuales, armen un fondo inmobiliario entre bancos y AlyCs, porque con eso yo puedo hasta cuadruplicar los montos con plata de organismos multilaterales que están dispuestos a ayudarnos”, afirmó.

Además, aclaró que la competitividad no debe buscarse a través de una devaluación. “Eso es bajar salarios a la gente”. Para Caputo, el problema de las empresas no pasa principalmente por el tipo de cambio, sino por “impuestos, regulaciones e infraestructura”.

El impacto del crédito en dólares en el sector

La noticia no es menor si se tiene en cuenta que el crédito hipotecario es una pieza clave en el despegue del sector inmobiliario. Un mercado en el que los precios de los departamentos usados están atrasados y paradójicamente comprar un departamento en pozo termina costando más caro que uno a estrenar por el aumento del costo de la construcción que, en dólares, se disparó 138% desde octubre de 2023. Es que el combo dólar planchado e inflación impactó de lleno en un costo de construcción que no baja de los US$1500/m².

“Está caro respecto a qué”, es la pregunta con la que los empresarios del sector suelen defender esos números. ”El problema es que se lo compara con un valor irreal de US$800/m² que es lo que salía en plena pandemia”, advierte Maximiliano D´Aria, director de la inmobiliaria homónima. Además, insisten en que el dólar se depreció. “No se puede analizar el costo en valores absolutos”, aclara el desarrollador Gerardo Azcuy, de la empresa que lleva su apellido. Se refiere a la inercia inflacionaria que tuvo esa moneda, que en los últimos diez años fue del 40%.

Los desarrolladores atraviesan un momento de “transición” en el que sufren los “dolores” de un proceso de estabilización, sin los beneficios de las economías desarrolladas como la profundización del mercado de capitales y del desarrollo del crédito. Dos puntos que el Gobierno de Milei busca ordenar.

Hoy solo se venden departamentos nuevos en construcción a quienes “no necesitan una casa para vivir”, al segmento premium en las zonas más caras y consolidadas de la ciudad de Buenos Aires como el corredor Norte. Además, los desarrolladores se quedaron sin el inversor, a quien ya no le “queman los pesos”, ni tiene la necesidad de dolarizarlos con ladrillos. Esta realidad explica por qué, en los últimos años, el real estate perdió lugar en el radar de los inversores, que prefirieron migrar al mercado financiero.

“Hay barrios en los que no es viable hacer obras: son lugares donde el margen era muy chico y hoy es negativo”, reconoce Carlos Spina, socio de Argencons, la empresa dueña de la marca Quartier. Por eso el financiamiento en dólares es fundamental para reactivar la demanda de propiedades a un universo de compradores que hoy no puede adquirir un inmueble y lo necesita. ““En 2025, último dato disponible, el 38,7% de los hogares, es decir 5,7 millones, viven con déficit habitacional", cuantificó el economista especializado en vivienda Federico González Rouco, que junto a Gustavo Llambías (AEV) encabezan el Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda, impulsado por la AEV (Asociación de Empresarios de la Vivienda) y la CEDU (Cámara Empresaria y Desarrolladores Urbanos). Al desagregar el déficit habitacional –de casi 39%– se observa que el 7% de los hogares presenta problemas de acceso a servicios básicos, el 21% de las viviendas requieren mejoras o ampliaciones, aunque estructuralmente son utilizables y el 9,7% de las viviendas se encuentran en zonas inundables o próximas a basurales.

Por otra parte, más crédito podría implicar una ampliación del universo de compradores lo que aumentaría la venta de los usados y generaría una convalidación de una suba de los precios de estos departamentos que se estima que están retrasados un 27% respecto de otras variables de la economía que crecieron en dólares, como los salarios, el costo de construcción y las acciones.

La noticia circuló en un día clave: hoy el ministro presentará el programa financiero del año que viene y explicará cómo cubrirá los vencimientos en dólares que tiene el Tesoro. En números concretos, los vencimientos entre junio de 2026 y diciembre de 2027 ascienden a US$30.700 millones, montos que se pagarán escalonados, aunque la mayoría, unos US$23.300 millones serán para el año que viene.